Şufa hakkı, bir malın satışında, öncelikle belirli kişilerin bu malı satın alma önceliğine sahip olma hakkını ifade eder. Bu hak, özellikle taşınmaz mallarda yaygın olmakla birlikte, taşınır mallar için de tanınabilir. Örneğin, (A) isimli bir kişinin, (B) adlı şahsın arsası üzerinde şufa hakkı olduğunu düşünelim. Bu durumda, (B) arsasını satmak isterse, (A) bu satışta öncelikli alıcı olarak arsanın mülkiyetini satın alabilir. Böylelikle şufa hakkı sayesinde, üçüncü bir kişinin sahip olabileceği mal, hak sahibi kişiye geçer.
Şufa Hakkının Temel Özellikleri ve Kullanımı
Şufa hakkı, hak sahibinin tek taraflı beyanı ile kullanılır ve karşı tarafın onayı gerekmeksizin işlemin gerçekleştirilmesini sağlar. Hak sahibinin hakkını kullanması belirli bir şarta bağlı tutulamaz; eğer böyle bir şart varsa, şufa hakkı geçerli olarak kullanılmamış sayılır. Hak bir kez kullanıldıktan sonra geri çekilmez. Aksi halde, karşı tarafın temerrüt hükümleri çerçevesinde dava açma hakkı doğabilir. Bu dava, şufa hakkının yasal olarak tanınması ve korunması amacıyla açılır. Eğer bir taşınmaz, üçüncü bir kişiye satılırsa, hak sahibi, ilgili kişinin bu taşınmazı almasını önlemek ve kendisi adına tescil edilmesini sağlamak amacıyla şufa davası açar. Şufa davası, hem kanundan doğan haklar doğrultusunda hem de sözleşme ile belirlenen durumlarda açılabilir. Bu dava süreci için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde işlem yapılır.
Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı ve Tapuya Şerh
Bir kişi, taşınmaz veya taşınır malı üzerinde sözleşme yoluyla başka birine şufa hakkı tanıyabilir. Taşınmaz mallarda, sözleşmeden doğan şufa hakkı adı yazılı olarak yapılır ve bu hak tapu kütüğüne şerh edilirse, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu durumda, tapu kütüğünde belirtilen şufa hakkı sahibinin hakları, üçüncü kişilerin alım işlemlerinde de geçerli olur. Taşınır mallar için ise herhangi bir şekil şartı aranmaz.
Şufa Ne Demek? Hakkın Kullanımı ve Şartları
Şufa hakkı, mal sahibi ile hak sahibi arasındaki ilişkide hak sahibine belirli ayrıcalıklar tanıyan bir haktır. Sözleşme veya kanundan doğarak hak sahibine önemli bir imtiyaz sağlar. Şufa hakkı, malik üzerinde satış zorunluluğu oluşturmaz. Satıcı satışa karar vermezse, şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkı genellikle 10 yıllık sürelerle sınırlıdır ve bu süre dolduktan sonra hak yenilenmez. Süre açısından belirli bir sınırlama olmadığında ise taraflar arasında yapılacak anlaşmalar ile süre esnekleştirilebilir.
Sözleşmeden doğan şufa hakkı, tapuya şerh verilmediği sürece, üçüncü kişilere karşı iddia edilemez. Şufa hakkı, aksi kararlaştırılmadıkça devredilemez, ancak bu hak miras yoluyla geçebilir. Sözleşme ile tanınan şufa hakkının devri, sözleşmede öngörülen koşullar çerçevesinde yapılır.
Kanundan Doğan Şufa Hakkı
Kanundan kaynaklanan şufa hakkı, genellikle paylı mülkiyetle ilgili taşınmazlar üzerinde geçerlidir. Örneğin, hisseli tapuda şufa hakkı süresi belirli şartlara tabi tutulur ve paydaşlar arası mülkiyet payı satıldığında geçerlilik kazanır. Mülkiyette bir paydaş, taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar şufa hakkını kullanarak bu satışı engelleyebilir. Şufa hakkı sahibi, bu hakkı kullanmak için tapuya herhangi bir kayıt yaptırmadan doğrudan hakka sahip olur.
Eğer hak sahipleri bu haktan feragat etmek istiyorlarsa, bu feragat işleminin resmi bir şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Ayrıca, zorunlu artırma yoluyla yapılan satışlarda şufa hakkı kullanılamaz. Taşınmazın haciz veya iflas gibi yollardan devri durumunda, şufa hakkı devreye girmez. Hak, yalnızca isteğe bağlı olarak gerçekleştirilen satışlar için geçerlidir.
Şufa Davası ve Kullanımı
Şufa davası açma süresi, taşınmazın üçüncü bir kişiye satıldığının bildirilmesi ile başlar. Satıcı veya alıcı, bu satış durumunu diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirir. Hak sahibi, kendisine yapılan bu bildirimle birlikte şufa davası açarak hakkını kullanabileceğini beyan eder. Dava açmak, şufa hakkının kullanılabilmesi için zorunlu bir süreçtir; noter veya e-posta ile bildirim yapılması yeterli değildir. Şufa hakkı kullanımı ancak alıcıya karşı açılan dava ile geçerli olur.
Şufa davasında, mahkeme, şufa hakkı sahibinin adına taşınmazın tesciline karar vermeden önce satış bedelinin ödenmesini şart koşar. Hak sahibi, satış bedeli ve alıcıya düşen tapu masraflarını ödemekle yükümlüdür. Bu ödeme, mahkemece belirlenen süre içinde yapılmazsa dava reddedilebilir. Şufa hakkı, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılacak olan dava ile kullanılabilir.
Vasiyetname ile Şufa Hakkı
Kanuna göre, şufa hakkı vasiyetname aracılığıyla da tanınabilir. Bir kişi, vasiyetname yolu ile belirlediği taşınmazı vasiyet ettiği kişiye öncelikli alma hakkı verebilir. Kanunen bunun önünde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Şufa Hakkının Kullanımının Engellenmesi
Şufa hakkının kullanımı bazı durumlarda engellenebilir. Hak sahibinin feragat etmesi, haciz ya da cebri icra yoluyla malın devri veya malın bağış gibi işlemlerle el değiştirmesi durumlarında, şufa hakkı devreye girmez. Bu sayede mal sahibi, satışı dilediği gibi gerçekleştirme özgürlüğüne sahip olur ve şufa hakkı üçüncü kişilere devredilemez.
İlginizi Çekebilir→ Hisseli Tarla Nasıl Satılır? Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?